（１９８４年１１月８日）
為了統(tǒng)一掌握房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)揮維修資金效益，延長房屋使用年限，我部委托南京市房地產(chǎn)管理局編寫了《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)批準(zhǔn)自１９８５年１月１日起在房地產(chǎn)管理部門試行。請(qǐng)各單位在執(zhí)行中認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出修改和補(bǔ)充意見，并隨時(shí)函告編寫單位，以供將來修訂時(shí)參考。
房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)
１．引言
�。保薄”緲�(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)管理部門的經(jīng)營管理單位管理的房屋。
�。保病”緲�(biāo)準(zhǔn)是以當(dāng)前租金處于較低的一般水平為根據(jù)制定的。
�。保场》簿邆湎铝袟l件之一，允許采取適當(dāng)提高修繕標(biāo)準(zhǔn)：
�。保常薄‘�(dāng)房屋租金處于成本租金水平以上時(shí)；
�。保常病‘�(dāng)經(jīng)過修繕后，能合理調(diào)增租金時(shí)；
�。保常场‘�(dāng)用戶自愿投資時(shí)。
１．４ 凡具備下列條件之一，允許適當(dāng)降低修繕標(biāo)準(zhǔn)或采取其它措施：
１．４．１ 當(dāng)房屋租金過低時(shí)；
�。保矗病‘�(dāng)房屋座落偏遠(yuǎn)、分散、不便管理時(shí)。
�。保怠≡诒緲�(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的適用范圍里：
�。保担薄》课莸男蘅槺仨氊瀼爻浞掷�、經(jīng)濟(jì)合理、牢固實(shí)用的原則，以不斷提高房屋完好率，逐步改善住用條件。
�。保担病≡谫Y金和其它條件允許時(shí)，應(yīng)盡可能按照城市總體規(guī)劃的要求，有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)破危房屋的更新改造
２．修繕工程分類
２．１ 按照房屋完損狀況，其修繕工程分類為：翻修、大修、中修、小修和綜合維修。
�。玻病》薰こ�
�。玻玻薄》残枞坎鸪�、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程。
�。玻玻病》薰こ虘�(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。
�。玻玻场》藓蟮姆课荼仨毞贤旰梅课輼�(biāo)準(zhǔn)的要求。
�。玻玻础》薰こ讨饕m用于：
�。玻玻矗薄≈黧w結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)的房屋。
�。玻玻矗病∫蜃匀粸�(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋。
２．２．４．３ 地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋，或地勢(shì)低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。
２．２．４．４ 無修繕價(jià)值的房屋。
２．２．４．５ 基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。
２．３ 大修工程。
２．３．１ 凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。
�。玻常病〈笮薰こ桃淮钨M(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的２５％以上。
�。玻常场〈笮藓蟮姆课荼仨毞匣就旰没蛲旰脴�(biāo)準(zhǔn)的要求。
�。玻常础〈笮薰こ讨饕m用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。
２．４ 中修工程
�。玻矗薄》残锠縿�(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。
�。玻矗病≈行薰こ桃淮钨M(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的２０％以下。
２．４．３ 中修后的房屋７０％以上必須符合基本完好或完好的要求。
�。玻矗础≈行薰こ讨饕m用于一般損壞房屋。
�。玻怠⌒⌒薰こ�。
�。玻担薄》惨约皶r(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。
�。玻担病⌒⌒薰こ痰木C合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的１％以下。
�。玻丁【C合維修工程。
�。玻叮薄》渤善啻保ù髽菫閱未保┐�、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程。
�。玻叮病【C合維修工程一次費(fèi)用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的２０％以上。
�。玻叮场【C合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。
�。玻叮础【C合維修的竣工面積數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時(shí)進(jìn)入大修工程。
３．修繕范圍
�。常薄》课莸男蘅槪鶓�(yīng)按照租賃法的規(guī)定或租賃合同的約定辦理。但是：
�。常保薄∮脩粢蚴褂貌划�(dāng)、超載或其它過失引起的損壞，應(yīng)由用戶負(fù)責(zé)賠修；
�。常保病∮脩粢蛱厥庑枰獙�(duì)房屋或它的裝修、設(shè)備進(jìn)行增、搭、拆、擴(kuò)、改時(shí)，必須報(bào)經(jīng)營管理單位鑒定同意，除有單項(xiàng)協(xié)議專門規(guī)定者外，其費(fèi)用由用戶自理；
�。常保场∫蛏米栽诜炕浇诰蚨鸬膿p壞，用戶應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。
�。常病∈姓鬯ㄓ晁┕艿兰疤幚硌b置、道路及橋涵、房屋進(jìn)戶水電表之外的管道線路、燃?xì)夤艿兰霸罹摺⒊菈�、危崖、滑坡、保坎、人防設(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。
�。常场》课菪蘅槪瑧�(yīng)注意做到：
�。常常薄∨c抗震設(shè)防相結(jié)合。在抗震設(shè)防地區(qū)，凡房屋進(jìn)行翻修、大修時(shí)，應(yīng)盡可能按抗震設(shè)計(jì)規(guī)范和抗震鑒定加固標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，中修工程也要盡可能采取抗震加固構(gòu)造措施。
�。常常病∨c白蟻防治相結(jié)合。在白蟻危害地區(qū)，各類修繕工程均應(yīng)貫徹“以防為主，修治結(jié)合”的原則，做到看跡象、查蟻情，先防治、后修換。
�。常常场∨c預(yù)防火災(zāi)相結(jié)合。在大、中修時(shí)，對(duì)磚木結(jié)構(gòu)以下的房屋應(yīng)盡可能提高其關(guān)鍵部位的防火性能；在住戶密集的院落，要盡可能留出適當(dāng)通道或間距。
３．３．４ 與抗洪防風(fēng)相結(jié)合。對(duì)經(jīng)常受水淹的房屋，要采取根治措施；對(duì)經(jīng)常發(fā)生山洪的地區(qū)，要采取防患措施；在易受暴，臺(tái)風(fēng)襲擊的地區(qū)，要提高房屋的抗風(fēng)能力。
�。常常怠∨c防范雷擊相結(jié)合。在易受雷擊地區(qū)的房屋，要有避雷裝置，并定期檢查修理。
３．４ 在確保居住安全及財(cái)力物力可能的條件下，應(yīng)逐步改善居住條件。
３．４．１ 室內(nèi)無窗或通風(fēng)采光面積不足的，如條件允許，可新開或擴(kuò)大原窗；住人假樓檐高大低的，可適當(dāng)提高；住人閣樓，如條件允許，可新做氣樓或新開窗子。
３．４．２ 無廚房的舊式住宅，如條件允許，大修時(shí)可重新合理安排其布局，分設(shè)廚房；其他用途的房屋改作住房時(shí)，可按居住用房的標(biāo)準(zhǔn)加以改造。
�。常矗场∪没虼笞优c父母同室居住的，可增設(shè)隔斷；在隔斷后，如影響采光通風(fēng)的，可在適當(dāng)部位增開窗子或天窗。
�。常矗础�(duì)于無水、電的房屋，應(yīng)有計(jì)劃地逐步新裝；對(duì)原水、電表容量不足的，可分戶或增容；在條件允許時(shí)，可逐步做到供水到戶。
３．４．５ 底屋窗子或戶室門的玻璃窗，可增設(shè)鐵柵；原庭院無下水道的，如條件允許，可予增設(shè)。
４．修繕標(biāo)準(zhǔn)
４．１ 按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類。
４．１．１ 符合下列條件的為一等房屋；
４．１．１．１ 結(jié)構(gòu)：包括磚木（含高級(jí)純木）、混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中，凡承重墻柱不得有用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑者。
�。矗保保病堑孛妫簶堑孛娌坏糜杏闷胀ㄋ嗷蛉贤撩鎸诱摺�
�。矗保保场￠T窗：正規(guī)門窗，有紗門窗或雙層窗。
�。矗保保础γ妫褐屑�(jí)或中級(jí)以上粉飾。
４．１．１．５ 設(shè)備：獨(dú)廚，有水、電、衛(wèi)設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣。
�。矗保病》驳陀谝陨纤袟l件者為二等以下房屋。
�。矗病”緲�(biāo)準(zhǔn)按主體工程、木門窗及裝修工程、樓地面工程、屋面工程、抹灰工程、油漆粉飾工程、水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程、金屬構(gòu)件及其它等９個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。如對(duì)一、二等房屋有不同修繕要求時(shí)，在有關(guān)款、項(xiàng)中單獨(dú)規(guī)定之。
４．３ 凡修繕施工都必須按《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定執(zhí)行。
�。矗础≈黧w工程
�。矗矗薄∥菁�、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患，損壞變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換。不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)重的木構(gòu)件在修繕時(shí)要盡可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構(gòu)件代替。對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)�；炷撂蓟�、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕較嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算，鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。
�。矗矗病』A(chǔ)不均勻沉降，影響上部結(jié)構(gòu)的砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對(duì)性地予以加固或拆砌。
４．５ 木門窗及裝修工程。木門窗修繕應(yīng)開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)；木裝修工程應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。
４．５．１ 木門窗開關(guān)不靈活、松活、脫榫、腐爛損壞的，應(yīng)修理接換，小五金應(yīng)修換配齊。大修時(shí)，內(nèi)處玻璃應(yīng)一次配齊，油灰嵌牢。木門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換；一等房屋更換的門窗應(yīng)盡量與原門窗一致。材料有困難的，可用多門窗或其它較好材料的門窗替代。
�。矗担病〖嗛T窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應(yīng)修復(fù)。屬嚴(yán)重?fù)p壞的，一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房可更換；二等以下房屋可拆除。原沒有的，一律不新裝。
�。矗担场∧緲翘輷p壞的，應(yīng)修復(fù)。樓梯基下部腐爛的，可改做磚砌踏步。扶手欄桿、樓梯基、平臺(tái)閣柵應(yīng)保證牢固安全。損壞嚴(yán)重、條件允許的，可改為磚混樓梯。
４．５．４ 板條墻、薄板墻及其它輕質(zhì)隔墻損壞的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重、條件允許的，可改砌磚墻。
４．５．５ 木陽臺(tái)、木曬臺(tái)一般損壞的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，可拆除，但應(yīng)盡量解決涼曬問題。
�。矗担丁扃R線、窗簾盒、窗臺(tái)板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)。嚴(yán)重?fù)p壞的，一等房屋應(yīng)原樣更新，或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其它材料代用更新；二等以下房屋，可改換或拆除。
�。矗担贰√吣_板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)；大部損壞的，改做水泥踢腳線。
４．６ 樓地面工程
�。矗叮薄∑胀镜匕宓膿p壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復(fù)；損壞超過２５％以上或缺乏木材時(shí)，可改做水泥地坪或塊料地坪。一等房屋及幼兒園、托兒所、醫(yī)院等特殊用房的木地板、高級(jí)硬木地板及其它高級(jí)地坪損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪。
�。矗叮病∧緲前鍝p壞、松動(dòng)、殘缺的，應(yīng)修復(fù)；如磨損過簿、影響安全的，可局部拆換；條件允許的，可改做鋼筋混凝土樓板。一等房屋的高級(jí)硬木樓板或其它材料的高級(jí)樓板面層損壞時(shí)應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)樓面。夾沙樓面損壞的，可夾接加固木基層、修補(bǔ)面層，也可改作鋼筋混凝土樓面。木樓楞腐爛、扭曲、損壞、剛度不足的，應(yīng)抽換、增添或采取其他補(bǔ)強(qiáng)措施。
�。ㄗⅲ�“夾沙樓面”指木基層、混凝土或三合土面層的樓面。）
４．６．３ 普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應(yīng)修補(bǔ)或重做。一等房屋的水磨石或塊料樓地面損壞時(shí)，應(yīng)盡量修復(fù)；實(shí)無法修復(fù)的，可改作相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。
�。矗叮础〈u地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)、或重鋪。室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做水泥及塊料地面。
�。矗贰∥菝婀こ�
�。矗罚薄∥菝娼Y(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的，應(yīng)加固。如原結(jié)構(gòu)過于簡(jiǎn)陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴(yán)重時(shí)，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應(yīng)翻修改建。
�。矗罚病∥菝嫔系膲喉�、出線、屋脊、泛水、天窗、天溝、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞滲水的、應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，應(yīng)翻做。大修時(shí)，原有水落、水管要修復(fù)配齊，二屋以上房屋原無水落、水管的，條件允許可增做。
�。矗罚场∨畠簤Α焽璧任菝娓綄贅�(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容條件下，可改修或拆除。
�。矗罚础′摻罨炷疗轿菝鏉B漏，應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固或重做。
�。矗罚怠〔Ａ炫�、老虎窗損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重的，可翻做，但一般不新做。
４．７．６ 屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。
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４．８．１ 外墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，重抹時(shí)如原抹灰材料太差，可提高用料標(biāo)準(zhǔn)。一等房屋和沿主要街道、廣場(chǎng)的房屋的外抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下，可用其它材料替代。
�。矗福病∏逅畨p壞，應(yīng)修補(bǔ)嵌縫；整垛墻風(fēng)化過多，可做抹灰。外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)；原無勒腳抹灰的，可新做。
�。矗福场�(nèi)墻抹灰起殼、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹。原無踢腳線的，結(jié)合內(nèi)墻面抹灰應(yīng)加做水泥踢腳線。各種墻裙損壞應(yīng)根據(jù)保護(hù)墻身的需要予以修復(fù)或抹水泥墻裙。因室內(nèi)外高差或溝渠等影響，引起墻面長期潮濕，影響居住使用的，可做防水層。
�。矗福础√炫锬ɑ覔p壞，要注意檢查內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保安全。抹灰層松動(dòng)，有下墜危險(xiǎn)的，必須鏟除重抹。原線腳損壞的，按原樣修復(fù)。損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳全部鏟除后，如系一等房屋應(yīng)原樣修復(fù)，或適當(dāng)簡(jiǎn)略；二等以下房屋，可不修復(fù)。
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�。矗梗薄∧鹃T窗、紗門窗、百葉門窗、封檐板、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)；上述木構(gòu)件整件或零件拆換，應(yīng)油漆。
�。矗梗病′撻T窗、鐵曬衣架、鐵皮水落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐、鑄鐵污水管或其它各類鐵構(gòu)件（鐵柵、鐵欄桿、鐵門等），其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為３－５年。
�。矗梗场∧緲堑匕逶推嵬事涞�，一等房屋應(yīng)重做；二等以下房屋，可視具體條件處理。
�。矗梗础∈覂�(nèi)墻面、天棚修繕時(shí)可刷新。其用料，一等房屋可采取新型涂料、膠白等，二等以下房屋，刷石灰水。高級(jí)抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)。
�。矗梗怠「邔咏ㄖ蜓刂饕值馈V場(chǎng)的房屋的外墻原油漆損壞的，應(yīng)修補(bǔ)，其色澤應(yīng)盡量與原色一致。
４．１０ 水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。
�。矗保埃薄‰姎饩�路的修理，應(yīng)遵守供電部門的操作規(guī)程。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務(wù)，但表及附件應(yīng)由用戶自備；每一房間以一燈一插座為準(zhǔn)，平時(shí)不予改裝。
�。矗保埃病∩�、下水及衛(wèi)生設(shè)備的損壞、堵塞及零件殘缺，應(yīng)修理配齊或疏通，但人為損壞的，其費(fèi)用由住戶自理。原無衛(wèi)生設(shè)備的，是否新裝由各地自定。
�。矗保埃场「綄儆诙鄬�、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門有專門協(xié)議者外，均應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)；原設(shè)計(jì)有缺陷或不合理的，應(yīng)改變?cè)O(shè)計(jì)，改道重裝。水箱應(yīng)定期清洗。
�。矗保埃础‰娞荨⑴瘹�、管道、鍋爐、通風(fēng)等設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修理；零配件應(yīng)配齊全、長期不用且今后仍無使用價(jià)值的，可拆除。
４．１１ 金屬構(gòu)件
�。矗保保薄〗饘贅�(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修換加固。
４．１１．２ 鋼門窗損壞、開關(guān)不靈、零件殘缺的，應(yīng)修復(fù)配齊；損壞嚴(yán)重的，應(yīng)更換。
�。矗保保场¤F門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應(yīng)修理或更換；無保留價(jià)值的，可拆除。
４．１２ 其他工程
�。矗保玻薄∷谩㈦妱�(dòng)機(jī)、電梯等房屋正在使用的設(shè)備，應(yīng)修理，保養(yǎng)。避雷設(shè)施損壞失效的，應(yīng)修復(fù)；高層房屋附近無避雷設(shè)施或超出防護(hù)范圍的，應(yīng)新裝。
４．１２．２ 原有院墻、院墻大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。原無下水系統(tǒng)，院內(nèi)積水嚴(yán)重，影響居住使用和衛(wèi)生的，條件允許時(shí)，應(yīng)新做。院落里如有共用廁所，損壞時(shí)應(yīng)修理。
�。矗保玻场∨�、火墻損壞的，應(yīng)修理。如需改變位置布局，平時(shí)一般不考慮，若房屋大修，可結(jié)合處理。